房产债务4年增150% 中小型开发商债务风险更大

原标题：中小型开发商潜在债务风险更大恒盛地产、佳兆业等房地产企业的债务债权人情况屡屡经常出现，引起了市场对于地产行业债务风险的忧虑。世邦魏理仕昨日公布《中国房地产债务》报告称之为，房地产企业债务规模、债务推迟稳定增长趋势，中小型开发商潜在风险更大。

去年，佳兆业集团因没能缴纳离岸债券利息，引起市场的反感注目。随后，恒盛地产又经常出现2650万美元利息延后缴纳的情形。

虽然恒盛地产在宽限期内已完成缴纳利息，但是屡屡再次发生的债务危机事件，让债务风险沦为行业注目的最重要话题。今年前三季度房地产销售转好，为开发商获取了更加多的现金流。不过，在国庆期间20多个城市陆续实施调控政策，以及土地价格的大大走高，为开发商未来的债务偿还债务能力减少了不确定性。

世邦魏理仕公布的报告表明，除了销售获得的现金流，银行贷款也是开发商的最重要融资渠道之一。在严格的货币政策下，房地产贷款占到贷款总额的比重稳定增长趋势，从2011年的15%左右下降到今年的相似35%。

此外，从2014年开始，境内债券的比例显著下降。整体来看，2011年至2015年期间，房地产行业的债务规模总计下降了150%。从各类开发商的平均值净利润看，都呈圆形下降态势。

市值在350亿元以上的大型开发商平均值净利润率下降趋势较缓，市值在100亿元至350亿元的中型开发商，从2011年的20%左右上升到目前的大约10%；市值在100亿元以下的小型开发商则经常出现大幅下降，特别是在在2014年之后，下降幅度超过15%左右。中型开发商的债务股本比最低，原因主要是原本市场的销售情况不理想，必须把业务扩展到其他城市，于是通过大量融资来不断扩大规模，也因此潜藏着较小的债务风险。世邦魏理仕涉及负责人讲解，小型开发商也面对着潜在的债务风险，原因则是因为本地市场的销售萧条。

该负责人更进一步讲解，一部分上市中国房企将债务届满时间推至2018年以后，下一轮公司债届满的高峰将为2018年至2021年间，规模在5440亿元，较低利息政策会长时间持续，如果利率触底回落，预计开发商必须以较高成本发债，债券再融资压力将不会增大。

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